전세계약시 유의사항 필독

 

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전세 계약 시 유의사항 필독: 안전한 보금자리를 위한 완벽 가이드

전세 계약은 큰돈이 오가는 중요한 계약인 만큼, 꼼꼼하게 확인하고 진행해야 합니다. 전세 계약 시 유의사항을 제대로 숙지하지 않으면 소중한 보증금을 잃을 위험이 있습니다. 이 글에서는 전세 계약 시 반드시 알아야 할 핵심 사항들을 자세히 안내하여, 여러분이 안전하게 전세 계약을 체결하고 편안하게 거주할 수 있도록 돕겠습니다.

1. 계약 전 준비 단계: 꼼꼼한 사전 조사

전세 계약을 체결하기 전에 다음 사항들을 꼼꼼하게 확인하여 잠재적인 위험을 줄여야 합니다.

• 등기부등본 확인:
  • 등기부등본은 해당 부동산의 권리 관계를 보여주는 중요한 문서입니다. 계약하려는 집의 등기부등본을 반드시 확인하여 소유자, 근저당 설정 여부, 가압류, 가등기 등 권리침해 요소가 있는지 확인해야 합니다.
  • 특히, 근저당 설정액이 과도하게 높거나, 가압류 등의 권리침해 요소가 있다면 계약을 신중하게 고려해야 합니다.
  • 등기부등본은 인터넷등기소에서 열람하거나 발급받을 수 있습니다.
• 건축물대장 확인:
  • 건축물대장은 해당 건물의 종류, 면적, 구조 등을 확인할 수 있는 문서입니다. 실제 건물과 건축물대장의 내용이 일치하는지 확인하고, 불법 건축물이 있는지 확인해야 합니다.
  • 만약 불법 건축물이라면 추후 문제가 발생할 수 있으므로 계약을 신중하게 고려해야 합니다.
  • 건축물대장은 정부24에서 열람하거나 발급받을 수 있습니다.
• 전세 시세 확인:
  • 계약하려는 집의 전세 시세를 주변 시세와 비교하여 적정한 가격인지 확인해야 합니다.
  • 시세보다 과도하게 높은 가격이라면 사기 가능성을 의심해봐야 합니다.
  • 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 플랫폼을 이용하여 전세 시세를 확인할 수 있습니다.
• 집주인 신분 확인:
  • 등기부등본 상의 소유자와 계약하려는 사람이 동일인인지 신분증을 통해 확인해야 합니다.
  • 대리인이 계약하는 경우, 위임장과 인감증명서를 확인하고, 집주인에게 직접 연락하여 위임 사실을 확인하는 것이 좋습니다.
• 주변 환경 확인:
  • 교통, 편의시설, 치안 등 주변 환경을 직접 확인하여 거주하기에 적합한지 판단해야 합니다.
  • 낮과 밤의 분위기가 다를 수 있으므로, 시간을 달리하여 방문하는 것이 좋습니다.

2. 계약서 작성 단계: 꼼꼼한 조항 확인 및 특약 활용

 

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계약서 작성 시에는 다음 사항들을 꼼꼼하게 확인하고, 필요한 경우 특약을 추가하여 자신의 권리를 보호해야 합니다.

• 계약서 필수 기재 사항 확인:
  • 계약 당사자 정보, 목적물 정보, 전세금, 계약 기간, 계약일 등 계약서의 필수 기재 사항이 정확하게 기재되었는지 확인해야 합니다.
  • 특히, 목적물 정보는 등기부등본, 건축물대장과 대조하여 정확하게 기재되었는지 확인해야 합니다.
• 특약 조항 활용:
  • 계약서에 명시되지 않은 사항이나, 특별히 합의된 사항은 특약 조항에 명확하게 기재해야 합니다.
  • 예를 들어, 계약 갱신 시 전세금 인상 폭 제한, 반려동물 사육 허용, 하자 발생 시 책임 소재 등을 특약으로 정할 수 있습니다.
  • 전세 계약 관련 분쟁 발생 시 특약은 중요한 증거자료가 될 수 있으므로, 꼼꼼하게 작성해야 합니다.
• 계약 해지 조건 확인:
  • 계약 해지 조건 (예: 집주인의 동의 없는 전대 금지, 목적물의 중대한 하자 발생 등)을 확인하고, 자신에게 불리한 조항은 없는지 확인해야 합니다.
  • 만약 불리한 조항이 있다면 수정을 요구하거나 삭제해야 합니다.
• 계약서 내용 꼼꼼히 읽기:
  • 계약서에 서명하기 전에 계약서의 모든 내용을 꼼꼼하게 읽고 이해해야 합니다.
  • 이해되지 않는 부분이 있다면 공인중개사나 법률 전문가에게 문의하여 명확하게 해야 합니다.
• 계약서 보관:
  • 계약서 원본은 분실하지 않도록 안전하게 보관해야 합니다.
  • 계약서 사본을 만들어두는 것도 좋은 방법입니다.

3. 계약 후 절차: 전입신고 및 확정일자 받기

계약 후에는 다음 절차를 통해 자신의 전세 보증금을 안전하게 보호해야 합니다.

• 전입신고:
  • 전입신고는 새로운 주소지에 실제로 거주하고 있음을 공식적으로 알리는 절차입니다. 전입신고는 계약 후 14일 이내에 해야 합니다.
  • 전입신고를 하면 주택임대차보호법에 따라 보호받을 수 있는 요건을 갖추게 됩니다.
  • 전입신고는 주민센터를 방문하거나 정부24를 통해 온라인으로 할 수 있습니다.
• 확정일자 받기:
  • 확정일자는 해당 계약서가 특정 날짜에 존재했음을 증명하는 것으로, 전세 보증금에 대한 우선변제권을 확보하는 데 중요합니다.
  • 확정일자는 주민센터, 등기소, 공증인사무소에서 받을 수 있습니다.
  • 전입신고와 확정일자를 모두 받아야 주택임대차보호법에 따라 보호받을 수 있습니다.
• 전세금 보증보험 가입 고려:
  • 전세금 보증보험은 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관에서 전세금을 대신 지급해주는 상품입니다.
  • 전세금 보증보험에 가입하면 전세금을 떼일 위험을 줄일 수 있습니다.
  • 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등에서 전세금 보증보험을 가입할 수 있습니다.

4. 전세 계약 관련 분쟁 발생 시 대처 방법

전세 계약 관련 분쟁이 발생했을 경우, 당황하지 말고 다음과 같은 방법으로 대처해야 합니다.

• 집주인과 원만하게 해결 시도:
  • 우선 집주인과 직접 대화하여 문제 해결을 시도하는 것이 좋습니다.
  • 서로의 입장을 이해하고 합의점을 찾는 것이 가장 좋은 해결 방법입니다.
• 법률 전문가의 도움:
  • 집주인과 원만하게 해결되지 않거나, 법률적인 판단이 필요한 경우 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
  • 변호사, 법무사 등에게 상담을 받거나, 소송을 제기할 수 있습니다.
• 관련 기관의 도움:
  • 대한법률구조공단, 주택임대차분쟁조정위원회 등 관련 기관의 도움을 받을 수 있습니다.
  • 이들 기관은 법률 상담, 분쟁 조정 등의 서비스를 제공합니다.

5. 전세 계약 시 자주 묻는 질문 (Q&A)

 

전세 사기 예방하는 5가지 방법

 

• Q1: 전세 계약 갱신 시 전세금 인상 폭은 얼마나 가능한가요?
  • A1: 주택임대차보호법에 따라 전세금 인상 폭은 5% 이내로 제한됩니다. 다만, 계약 갱신 시점에 주변 시세와 비교하여 합리적인 범위 내에서 인상할 수 있습니다.
• Q2: 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 어떻게 해야 하나요?
  • A2: 내용증명 발송, 지급명령 신청, 전세금반환소송 제기 등의 법적 절차를 진행할 수 있습니다. 전세금 보증보험에 가입했다면 보증기관에 보험금을 청구할 수 있습니다.
• Q3: 계약 기간 중 이사를 가야 할 경우 어떻게 해야 하나요?
  • A3: 집주인과 협의하여 새로운 세입자를 구하거나, 부동산 중개업소를 통해 전세 계약을 승계할 수 있습니다. 만약 집주인의 동의 없이 이사를 갈 경우, 계약 위반으로 인해 불이익을 받을 수 있습니다.
• Q4: 전세 계약 시 주의해야 할 사기 유형은 무엇이 있나요?
  • A4: 이중 계약, 무자격자와의 계약, 과도한 융자, 불법 건축물 등 다양한 사기 유형이 있습니다. 계약 전 등기부등본, 건축물대장 등을 꼼꼼하게 확인하고, 공인중개사를 통해 안전하게 계약하는 것이 중요합니다.
• Q5: 전세 계약 관련 법률 상담은 어디서 받을 수 있나요?
  • A5: 대한법률구조공단, 주택임대차분쟁조정위원회, 변호사 사무실 등에서 법률 상담을 받을 수 있습니다.
• Q6: 묵시적 갱신이란 무엇인가요?
  • A6: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인이 계약 조건 변경 또는 갱신 거절의 통지를 하지 않으면 이전 계약과 동일한 조건으로 자동으로 갱신되는 것을 말합니다. 묵시적 갱신의 경우, 세입자는 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 3개월 후 효력이 발생합니다.
• Q7: 소액임차인의 최우선변제금이란 무엇인가요?
  • A7: 주택이 경매로 넘어갈 경우, 소액임차인은 다른 채권자보다 먼저 일정 금액을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 최우선변제금은 지역별, 시기별로 다르므로 확인이 필요합니다.
• Q8: 임대차 3법이란 무엇인가요?
  • A8: 주택임대차보호법 개정으로 도입된 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제를 통칭하는 용어입니다. 임차인의 권리를 강화하고 주거 안정을 도모하기 위해 도입되었습니다.

결론

전세 계약은 신중하게 접근해야 하는 중요한 과정입니다. 이 글에서 제시된 전세 계약 시 유의사항들을 꼼꼼하게 숙지하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 안전하게 전세 계약을 체결하시기 바랍니다. 안전한 보금자리에서 행복한 생활을 누리시길 응원합니다. 궁금한 점이 있다면 언제든지 댓글로 문의해주세요.